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Gedanken zur aktuellen Entwicklung der Mieterschutzvorschriften

von Richard Kreutz

Es war bislang eine feste Regel, dass sich der Deutsche Vermieterschutzbund e.V. nicht in die Tagespolitik einmischt, sondern sich auf die Beratung seiner Mitglieder konzentriert. Der aktuelle Gesetzesvorschlag der Justizministerin hat mich jedoch dazu bewogen, mich ausnahmsweise kritisch zu äußern.

Der Verein vertritt in der Regel private Vermieter mit einer begrenzten Anzahl von Wohnungen. Diese versuchen, mit den Einnahmen aus den Mietverhältnissen ihren Lebensunterhalt zu sichern und zur Altersvorsorge beizutragen.

Unsere Mitglieder reagieren zunehmend besorgt auf die immer strengeren politischen Vorgaben. Nicht selten teilen sie uns mit, dass sie angesichts der für sie untragbaren Verschärfungen erwägen, ihre Vermietungstätigkeit aufzugeben. Der Sinn mancher verschärfenden Regelungen bleibt auch mir dauerhaft verborgen. So hat beispielsweise die Änderung der Heizkostenverordnung durch die verpflichtende Einführung funkablesbarer Verbrauchserfassungsgeräte lediglich zu höheren Kosten für die Mietvertragsparteien geführt, ohne nennenswerte Einsparungen bei den Heizkosten zu bewirken. Ich habe bislang keinen Mieter erlebt, der sich aufgrund der monatlichen Auswertungen der Funkablesegeräte zu einem geringeren Verbrauch von Warmwasser oder zu einer niedrigeren Raumtemperatur veranlasst sah.

Auch die CO₂-Abgabe trägt nicht gerade dazu bei, dass private Kleinvermieter mehr Rücklagen für den Umstieg auf Wärmepumpen oder für die energetische Sanierung ihrer Objekte bilden können. Vereinfacht gesagt: Man nimmt dem Vermieter Mittel, damit er mehr investieren soll.

Natürlich kann man darüber nachdenken, gewerblichen Vermietern die Umgehung der Mietpreisbremse zu erschweren. Dabei sollte jedoch berücksichtigt werden, was das Bundesverfassungsgericht 2019 zur Mietpreisbremse ausgeführt hat:

„Dabei ist eine unzumutbare Beeinträchtigung solcher privater Vermieter, die ihren Lebensunterhalt durch Vermietung erwirtschaften, schon vor dem Hintergrund der nur befristeten Geltung der Miethöhenregulierung nicht zu besorgen.“

Gemeint war, dass sich die Mietpreisbremse auf einige größere Städte beschränken und zeitlich begrenzt sein sollte. Aus wenigen Jahren sind inzwischen zehn Jahre geworden, und einige Bundesländer haben zudem die Gebietskulisse für die Einschränkungen noch erweitert. Ich bezweifle, dass diese Entwicklung noch den ursprünglichen Vorstellungen des Bundesverfassungsgerichts entspricht.

Völlig unangemessen erscheint mir außerdem das Vorhaben, Mieterhöhungen auf Basis einer Indexmiete auf 3,5 % zu begrenzen. Eine Indexmiete ist an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Dieser misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland zu Konsumzwecken erwerben. Steigt der Verbraucherpreisindex, wird die Miete entsprechend angepasst. Der Vermieter erhält dadurch nicht „mehr Geld“, sondern lediglich einen Ausgleich für den Kaufkraftverlust.

Zudem ist diese Regelung keine Einbahnstraße: Sinkt der Index, kann der Mieter eine entsprechende Anpassung nach unten verlangen. Sollte das Gesetzesvorhaben umgesetzt werden, könnte der Vermieter den Kaufkraftverlust nur noch teilweise ausgleichen, während der Mieter weiterhin eine unbegrenzte Anpassung nach unten verlangen könnte. Die Regelung zur Indexmiete ist aus sich heraus ausgewogen.

Aktuell sind sogar Bestrebungen im Gang, das Kündigungsrecht des Vermieters bei erheblichen Mietschulden des Mieters weiter zu beschneiden. Es soll weiter verkompliziert werden, einem Mieter ordentlich zu kündigen, obwohl sich dieser durch Anhäufung eines größeren Mietrückstandes als untragbar erwiesen hat. Der Bundesgerichtshof hat sich in der Vergangenheit tapfer gegen eine rechtswidrige Rechtsprechung aus Berlin zur Wehr gesetzt. Wird jetzt etwa der Gesetzgeber die Mieter sogar in diesem Punkt begünstigen wollen?

Wer soll also noch Interesse an der Wohnraumschaffung haben, wenn die Bedingungen und Regelungen immer schärfer und nachteiliger für die Vermieter werden? Soll damit die Bautätigkeit angeregt werden?

Warum unternimmt die Politik nicht selbst etwas gegen die Wohnungsnot, statt immer nur die Vermieter zu benachteiligen. Z.B. habe ich von einer interessanten Regelung in Österreich gelesen: Arbeitnehmer und Arbeitgeber müssen einen Teil des Einkommens als Wohnbauförderungsbeitrag abgeben. Hier könnte das Geld zielgerichtet und dem Zweck entsprechend eingesetzt werden. Das ist weit sinnvoller, als einseitig immer nur den kleinen Vermieter zu benachteiligen.

Der Deutsche Vermieterschutzbund e.V. wird sich auch zukünftig auf die Beratung der Mitglieder beschränken und sich jeder politischen Tätigkeit enthalten, aber wenn das Fass überzulaufen droht, ist es an der Zeit, die Stimme einmal zu erheben.

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