Erhöhtes Ausbreitungsrisiko im Winter in schlecht gelüfteten Räumen!
Nein, in diesem kurzen Hinweis geht es nicht um das SARS-CoV-2, sondern um den Schimmelpilz in Mietwohnungen. Schimmelpilze können überall dort entstehen, wo sich zu viel Feuchtigkeit in der Raumluft befindet. Eine der möglichen Ursachen ist falsches Heizen und Lüften. Im Grunde sollten verständige Mieter in diesem Winter schon im eigenen Interesse regelmäßig Lüften, denn das kann das Risiko einer Infektion mit SARS-CoV-2 deutlich reduzieren und gleichzeitig das Auftreten von Schimmelpilz verhindern.
Wie soll man aber als Vermieter reagieren, wenn der Mieter Schimmelpilz in der Wohnung reklamiert? Weil sowohl bauliche Mängel als auch falsches Heizen und Lüften die Ursache sein können, hat die Rechtsprechung Regeln für eine Beweislastverteilung im Streitfall aufgestellt:
Der Vermieter muss zunächst nachweisen, dass das Gebäude mit den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden technischen Normen im Einklang steht und die Feuchtigkeit nicht von außen eindringt oder im Mauerwerk hochsteigt. Räumt er die in seinem Verantwortungsbereich liegenden Fehlerquellen erfolgreich aus, muss der Mieter seinerseits beweisen, dass er pflichtgemäß mit der Mietsache umgegangen ist und durch richtiges Heizen und Lüften die Feuchte aus dem Raumklima beseitigt hat.
Aufgrund der Beweislastverteilung sollten Vermieter also nicht unnötig vorschnell den Mieter verantwortlich machen, sondern u.U. schon außergerichtlich einen befähigten Sachverständigen mit der Erkundung von Schimmelursachen betrauen. Sollte der Sachverständige einen Baumangel feststellen, haben Sie sich zumindest die höheren Prozesskosten und das vermutlich teurere Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen erspart. Sollte Sachverständige fundiert das mangelhafte Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters als Ursache festmachen, reduzieren Sie durch ein fachlich gut ausgearbeitetes Gutachten Ihr Prozessrisiko.
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