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Covid-19 und die Auswirkungen auf Gewerberaummietverhältnisse
Wir hatten bereits im November 2020 über das Problem berichtet, wie sich behördliche Öffnungsverbote auf Gewerberaummietverträge auswirken könnten. Kurz vor den Weihnachtsfeiertagen hat dann der Bundestag mit dem § 7 zu Art. 240 EGBGB eine Regelung beschlossen, die dann mit dem 31.12.2020 in Kraft trat:
§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.
Jetzt soll also vermutet werden, dass sich mit den Auswirkungen der behördlichen Pandemiemaßnahmen ein Umstand wesentlich geändert hat, der zur Grundlage des Mietverhältnisses geworden ist. „Vermutet“ bedeutet, dass Störung kraft gesetzlicher Bestimmung als gegeben unterstellt wird. Der Beweis des Gegenteils wäre zwar zulässig, aber deutlich erschwert.
Behördliche Verbote aufgrund der Pandemie stören also die Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages schwerwiegend. Eine Lösung für Vermieter oder Mieter bietet das Gesetz allerdings nicht. Den Mietvertragsparteien bleibt es im Einzelfall überlassen, für die Dauer der pandemiebedingten Einschränkungen eine Regelung zu treffen. Das könnte z.B. eine vorübergehende Senkung der Miete oder eine Stundung sein.
Was das Gesetz auf alle Fälle bewirkt, ist eine Stärkung der Verhandlungsposition des Gewerberaummieters. Allerdings wird er keinesfalls von der Verpflichtung befreit, die schließungsbedingten Umsatzeinbußen unter Berücksichtigung der Kompensation durch staatliche Hilfen genau darzulegen. Erst wenn der Mieter dieser Darlegungspflicht genügt, besteht eine vernünftige Basis für Verhandlungen über die konkrete Miethöhe.
Bei Fragen zu pandemiebedingten Auswirkungen auf das Mietvertragsverhältnis können Sie sich an unsere Rechtsberatung wenden.
